商業休閑地產概念解讀

商業休閑地產是指用于商業、休閑等經營用途的房地產形式,其集零售、餐飲、娛樂、休閑、社交等服務功能于一體,由餐飲、休閑娛樂、時尚生活中心、流行購物中心、大型賣場、寫字樓、酒店式公寓等不同業態類型組合構成。

商業休閑地產類型組合

商業休閑步行街

休閑步行街是位于城市(區)繁華地段,具有一定的休閑消費吸引力,并且能夠聚集人群并為之提供商業、休閑、游憩等功能的步行通道或街區。其形態上一般呈帶狀分布,多為低層建筑,一般地下一層,地上兩層。

發展歷程

第一代步行街
純粹的商業場所
步行街開發經營的主要初衷就是吸引消費者在此開展商業交易活動,而消費者的主要目的也是如此,并沒有后期發展起來的休閑娛樂等需求。
第二代步行街
關注人性化環境
步行街開發經營的初衷有所改變,更多的體現了“以人為本”的思想,更加注重人性化、人文化環境的建設,休閑功能配套相繼出現。
第三代步行街
重要的社會活動中心
步行街已經成為消費者和普通百姓休閑、娛樂、購物、餐飲、運動等的好去處,是現代城市中重要的社會活動中心。

開發要點

區位繁華
交通便捷

一般處于城市(區)或景區(點)的繁華地段,交通便捷,有足夠的人流量及交通等作為良好發展基礎。同時,也應具有長遠眼光,關注步行街未來在城市(區)大格局中角色,以及其未來是否有區位、交通等方面的優勢。

特色鮮明
吸引力大

需要有自身鮮明的特色,有可以聚集人群休閑消費的吸引力,如可以是在商業最繁華的街路,以綜合性商業為主要吸引力;也可以是基于歷史文化的歷史傳統街路;還可以是行業特色街區,主要經營專業商品等。

空間充足
功能完備

能夠為聚集的人群提供充足、舒適的商業休閑空間,并且功能完備,其主要的服務功能除了滿足購物需求之外,還要有休閑、娛樂、商務、餐飲等,滿足現代人多樣化的需求。

配套齊全
人本化高

以“人本化、人文化”為出發點,營造特定步行街主題社會及文化氛圍,并配套一個安全、舒適、溫馨、賞心悅目的商業休閑物質環境,滿足消費者多樣化的需求和消費體驗。


案例——成都寬窄巷子

成都寬窄巷子

項目定位:
最具典范性成都歷史文化商業步行街區
中國首個院落式情景消費體驗區
成都城市懷舊和深度旅游的人文游憩中心

商業定位:
時尚生活街區:寬巷子定位為“閑生活”,窄巷子定位為“慢生活”,井巷子定位為“新生活”。
項目規模:
核心保護區占地面積66000平米,建筑面積 46000㎡(地上 35000 ㎡、地下停車場 11000㎡)。寬巷子長約為400米,寬度以 6~7 米居多,窄巷子寬度為 4 米,街巷距離適宜集聚人氣。整個寬窄巷子由 45個清末明初風格的四合院落、兼具藝術與文化底蘊的花園洋樓、新建的宅院式精品酒店組成。整個街區以巷子為中心,以院落為單位,局部2層,宅院式酒店以2層為主,局部3層。
業態構成:
業態搭配符合人們逛街、購物消費的心理習慣,例如寬窄巷子以餐飲、茶館為主,窄巷子以西餐、咖啡等為主,井巷子則以酒吧、夜店為主。業態分布還體現了時間序列的層次性:人們上午可以在寬巷子體驗原真成都生活,下午可以到星巴客品位午后時光,華燈初上后可到井巷子體驗成都的闌珊夜色。
業態類型數量品牌所占比重
中餐、私房菜12蘭亭序、海棠曉月、養云軒、琉璃會、味典等23.1%
西餐、特色餐6My noodle悠格納斯、盡膳、荷歡餐吧、瓦爾登等11.5%
茶、咖啡15而已、茶馬古道、二號營地、百力咖啡等 28.8%
酒吧6胡里、品德、九拍樂府、白夜、柔軟時光等11.5%
零售12水繪陶茶、不二、散花書屋、創意盒子、譚木匠等23.1%
精品客棧1龍堂客棧等1.9%
合計52100%

項目啟示

休閑步行街是位于城市(區)繁華地段,具有一定的休閑消費吸引力,并且能夠聚集人群并為之提供商業、休閑、游憩等功能的步行通道或街區。其形態上一般呈帶狀分布,多為低層建筑,一般地下一層,地上兩層。

上海南京路步行街

上海南京路步行街
項目規模:
上海南京路步行街全場1033米,路幅寬18~28m,總用地約3萬平方米。
規劃布局:
根據人群購物行為特征,步行路采用不對稱的布置形式,以4.2寬的“金帶”為主線,貫穿于整條步行街中,“金帶”上集中布置城市公共設施,如坐椅、購物亭、問訊亭、廣告牌、雕塑小品、路燈、花壇、電話亭等,反映步行街的靜態特征。兩側步行區平坦開闊,反映了步行街的動態特征,區內有世紀廣場、河南路廣場。
業態構成:
其中包括日用百貨類、餐飲小吃、紀念品類店、酒吧茶室、時裝服飾、酒店旅館和快餐店等豐富的業態類型。
項目啟示:
上海南京路作為“中華商業第一街”,具有悠久的歷史文化底蘊、國際化的

Shopping Mall

Shopping Mall指在一個毗鄰的建筑群中或一個大型建筑物中,由一個管理機構組織、協調和規劃,把一系列的零售商店、服務機構組織在一起,提供購物、休閑、娛樂、飲食等各種服務的一站式消費中心。MALL不僅規模巨大,集合了百貨店、超市、大賣場、專賣店、大型專業店等各種零售業態,而且有各式快餐店、小吃店和特色餐館,電影院、兒童樂園、健身中心等各種休閑娛樂設施,另外還有停車場等基礎配套設施。

歷 程

開發要點

功能全

要求Shopping Mall的各種服務功能齊全,集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游甚至金融、文化功能于一體,提供全方位、多角度、高層次的服務。

檔次高

要求Shopping Mall具有較高的檔次,較高的檔次主要體現在購買者消費能力高、品味高,同時對硬件購物設施、購物氛圍環境、服務質量、品牌檔次等要求也高。

空間大

要求Shopping Mall的消費及配套空間足夠大,為消費者提供舒適的消費服務環境,包括占地面積大、公用空間大、停車場大、建筑規模大等。

種類多

要求Shopping Mall具有“種類多”的這一特性,體現在其涵蓋的行業多、業態多、店鋪多、功能多、品牌多等。

案例——美國Mall of America

項目概況
購物中心總建筑面積為420 萬平方尺,分為上下四層。距離Twin Cities國際機場少于2 公里,并有4條高速公路穿過Twin Cities。每年有超過3,500 至4,200 萬人次到訪購物中心,,中心內刻意突出強烈的主題裝修風格,其中大部份的到訪者(37%) 是居住于離此項目150 公里以外的范圍。
業態構成
商城內共約有520家商鋪,其中包括4家大型百貨公司(主力店)、40多家餐館。除此之外還有:1個占地2.8萬平方米的史努比主題游樂園、1座由14個影廳組成的電影院、1個120 萬公噸的水族館 、1個兩層高的18 洞迷你高爾夫球場以及8家夜總會等等。其業態配比兩個最大的特色在于娛樂及休閑設施的比例特別高,大部分美國具有知名度的零售商及一些國際性零售商均設店于此。
服務配套

商城周邊坐落著擁有7000 間房的酒店;

停車場共計12750個停車位(由于當地天氣寒冷,停車位離商場不超300尺),還為準媽媽及殘障人士提供專用停車場;

商城保安130多位、閉路電視125部、130個停車場呼叫器、44部商城求助電話; 在一層入口服務臺可租賃兒童車,行動不便的人免費使用輪椅。

項目啟示
Mall of America成功不僅僅在于其便捷的交通、獨特的區位優勢、充足的人流量、完善的服務配套、人本化的關懷、櫛次鱗比的名店,還在于其關注體驗,植入創意,注重氛圍營造。如果僅有這些還是不夠的,Mall of America最大亮點在于其“娛樂帶動”,開創了娛樂零售新概念,整個商城內不僅有主題游樂園、電影院、水族館等,其每年舉行的促銷和娛樂活動多達300多項。

案例——北京新光天地

北京新光天地
項目概況
中國單體面積最大的百貨公司,建筑面積約為18萬平方米,營業面積約為12萬平方米,周末停車位能達到2700個。位于北京新的國際商務區域,周邊分布著配套超豪華的酒店2座、甲級只能寫字樓3座,具有良好的消費基礎。致力于營造富含商業人文氣息的高品質購物空間,被評為“中國商業地產十大經典案例”之一。
業態構成
約有店鋪230多家,按照面積來算,其中零售約占60%,餐飲占有25%,超市約占13%,休閑娛樂與服務約占2%。其中最具特色的是高端品牌林立,CHANEL、GUCCI、PRADA等幾大品牌旗艦店以及LAMER、GUERLAIN等近90個國際名品的概念店、旗艦店坐落于此。
項目啟示
新光天地成功之處不僅在于其地理位置絕佳、裝修時尚奢華、配套設施完善、周邊顧客消費能力強,還在于其高端的定位、人本化的設計、多元化的主題體驗,讓購物成為一種獨特的休閑生活方式,為顧客提供尊貴感受和購物享受。

城市綜合體

城市綜合體就是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合,并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系,從而形成一個多功能、高效率的綜合體,各組成部分之間的優化組合,并共同存在于一個有機系統之中。

特 征

城市綜合體基本具備了現代城市的全部功能,可稱得上是“城中之城”,其六大顯著業態是:H(hotel)酒店、O (office)辦公室、P(park)公園、S(shopping mall)購物中心、C(congress)會所、A ( apartment )公寓,這組成了一個新的合生詞——HOPSCA。其一般具有超空間尺度、通道樹型交通體系、高科技集成設施、現代城市景觀設計、地標式的城市建筑等典型特征。

開發要點

選址
準確

城市綜合體開發第一要點就是要選址準確,一般要有交通便捷的區位優勢,通常來說,城市交通樞紐、城市副中心、城郊結合部是三個重要的候選地。

開發
基礎好

除了交通便捷的區位優勢,還要有營造園林景觀、齊備生活系統、人流量大等良好的開發及未來發展基礎。

功能
完備

功能完備,配套齊全,一般要有四大核心功能:商務辦公功能、商業零售批發功能、酒店餐飲功能、居住功能等。

案例——巴黎拉德芳斯

商業休閑地產巴黎拉德芳斯
項目概況
巴黎拉德芳斯位于巴黎市的西北部,巴黎城市主軸線的西端,是巴黎都會區首要的中心商務區, 全區規劃用地750公頃,先期開發250公頃,其中商務區160公頃,公園區(以住宅區為主)90公頃。艾菲爾鐵塔以及凱旋門都是此區里著名的建筑。
業態構成
辦公場地約300萬平方米,各類企業1500家,集辦公與展覽于一體;購物區面積達10.5萬平方米,是歐洲最大的商業中心;休閑區有占地67公頃的步行系統、25公頃的公園及由60個現代雕塑作品組成的露天博物館;住宅區住宅1.56萬套,可容納3.93萬人,其中在商務區建設住宅1.01萬套,可容納2.1萬人;公園區建設住宅5588套,可容納1.83萬人。
項目啟示
注重先期的總體規劃設計,體現了現代和未來城區的多功能設計思想。其現代、前衛、全方位的覆蓋各種城市功能,并設計了立體便捷的交通體系,交通系統行人與車流徹底分開,互不干擾。還注意人文、藝術、浪漫空間的營造,個體建筑與街道融合,在強調由斜坡(路面層次)、水池、樹木、綠地、雕塑、廣場等所組成的街道空間中,設計地標性建筑。

案例——武漢中央文化區

武漢中央文化區商業休閑地產
項目概況
位于武漢市核心地段,地理位置相當于武漢市的幾何中心。沿武漢市東湖、沙湖連通工程修建的楚河而建。項目規劃面積1.8平方公里,總建筑面積340萬平方米,兼具旅游、商業、商務、居住功能的世界級文化旅游項目。
業態構成
主要有五大業態:商業、寫字樓、文化娛樂、旅游服務、住宅。 其中楚河漢街長1500米,總面積21萬平方米,包括購物、餐飲、文化、休閑、娛樂等多種業態,集合200多個國內外一流商家;萬達廣場位于漢街中部,建筑面積15萬平方米,匯集超過60個全球頂級奢侈品牌,是全國萬達廣場的旗艦店;7個高級酒店區包括超五星級酒店、五星級酒店、四星級酒店各1個,三星級酒店4個;八大文化娛樂項目包括世界頂級演藝劇場、世界唯一室內電影文化公園、中國最大電影城等。
項目啟示
文化娛樂所占比例高、特色突出是其成功的關鍵:萬達將其傳統的商業和娛樂業優勢與文化主題性的結合起來,規模大、質量高;與城市運營相契合是其成功的保障:武漢中央文化區位于武漢市兩湖連通工程的核心區,也是武漢市的幾何中心,企業參與城市市政工程建設,見效快、影響大;在商業、商務的基礎上凸顯休閑旅游功能是其成功的必要條件。

結 語

總體來說,無論何種休閑商業地產開發模式,其成功要點都是選址準確、交通便捷、功能完備、業態布局合理、特色鮮明,注重“人本化、人文化、創意化、體驗化”四化商業休閑空間的打造,滿足消費者多樣化的需求。

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